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城市间有偿调剂用地指标或可缓解土地紧张局面

 


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本文摘要:原标题:尹中立:城市间有偿调剂用地指标或可减轻土地紧绷局面本轮楼市与历史上历次楼市下跌周期呈现显著有所不同的特点:在过去的楼市周期里,所有城市完全都是齐涨共跌,有所不同城市的差异仅限于涨跌幅度。

原标题:尹中立:城市间有偿调剂用地指标或可减轻土地紧绷局面本轮楼市与历史上历次楼市下跌周期呈现显著有所不同的特点:在过去的楼市周期里,所有城市完全都是齐涨共跌,有所不同城市的差异仅限于涨跌幅度。而此次楼市下跌周期里,有所不同城市经常出现了显著的分化。这次房价下跌始自2015年初,开始是深圳、北京、上海等少数一线城市领涨;从2016年初开始,东莞、惠州、南京、苏州、中山、珠海、昆山、合肥、厦门、武汉等二线城市经常出现较慢补涨现象。

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尽管在5月份后这些房价下跌较慢的城市都实施了诱导房价的措施,房价涨幅上升,交易量也有所上升,但部分城市的商品房存销比偏高,房价下跌压力仍大。截至6月底,十大主要城市商品房套数存销之比6.43个月,面积存销之比7.07个月,皆高于8~12个月的长时间水平。从我们追踪的17个城市商品住宅去化率来看,南京、惠州、苏州、合肥、上海、杭州、厦门、南昌等8个城市存销周期严重不足6个月,持续低于正常库存水平。其中南京的存销比只有2个月,正处于相当严重供不应求的状态。

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在部分城市楼价较慢下跌的同时,不少三、四线城市的楼市依然处在价格暴跌状态,交易量也无法缩放。从地域来看,房价下跌的城市主要集中于在珠三角、长三角和京津冀三个城市群,房价下跌由中心城市向周边蔓延。

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以珠三角城市群为事例,深圳是该城市群的中心城市,深圳的房价从2015初开始较慢下跌,今年初造就周边的东莞、惠州、中山、珠海等城市房价较慢下跌。房价走势之所以经常出现新的特点,有可能与经济结构的变化有关。随着服务业在经济总量的占比更加低,人口低收入趋向于向大城市集中于。

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人口一旦向少数城市群集中于,这些城市的房价下跌与部分城市的房价持续暴跌共存将沦为一种常态。房地产投资及土地管理制度没适应环境经济结构调整的必须,不可避免地经常出现了商品房供求关系错配的现象,有一点高度注目。从当前的房地产市场需求看,主要集中于在几个城市群。

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以深圳为中心的珠三角城市群和以上海为中心的长三角城市群,它们主要城市的商品房市场需求十分充沛,但这些城市特别是在是中心城市的土地供应却郷却捉襟见肘,造成这些城市的商品房去化周期大于合理水平,地价与房价下跌过慢。从土地市场的供给看,主要集中于在二、三线城市。2013年以来,一线城市的土地供应仍然在增加,今年前5个月的土地成交量同比快速增长为-30%左右。

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而二、三线城市的土地供应早已完全恢复于是以快速增长。商品房市场需求集中于在一线城市,而土地供给集中于在三线城市,一线城市和部分二线城市的住房供不应求,这种局面与三、四线城市的商品房库存有增无减同时不存在,并且愈演愈烈。我国经济运行早已转入服务业占到主导的新阶段,人口向大城市集中于是客观规律。

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针对这种新的特点,应当及时调整土地政策,必要不断扩大中心城市的土地供应面积。同时应当必要增加三、四线城市的土地出让规模,以适应环境供给侧改革的必须,减轻这些城市的住房库存形势。

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可以采行有所不同城市之间有偿调剂用地指标的办法,把部分三、四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧绷的中心城市。当前房地产市场经常出现的另外一个有一点注目的现象是国有有限公司房地产企业与银行构成利益共同体,引高地价和房价。在经济上行的背景下,商业银行提升了信贷风险掌控的力度,增加了对民营企业的信贷投入额度。出于自身商业利益考虑到,商业银行减少了对国有有限公司企业的信贷规模。

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而国有有限公司企业为了自身规模扩展的必须(规模扩展严重不足有可能被其他国有有限公司企业兼并),有意愿利用银行的信贷资金展开投资。于是,商业银行与国有有限公司企业构成利益同盟。高价拿地只是这种利益同盟的一种展现出方式。

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根据不几乎统计资料,今年上半年,各地共计经常出现200多个地王案例,其中有近一半是国有有限公司企业所为,引发了市场与媒体的普遍注目。在这些案例里,楼面地价都相似或多达了周边房价,这意味著房价必需比当前的价格上涨一倍,才能保证这些地王项目会亏损。其风险不言而喻。

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笔者建议,糅合部分上市公司的作法,在展开房地产开发的决策过程中引进跟投机制,让项目负责人及主要团队必需出资入股所投的房地产项目,把项目的风险与个人的利益绑在一起。

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